양낙규기자의 Defense Club 로고

{$_001|대우건설_$}에서 {$_001|삼성물산_$}으로 시공사를 교체하면서 대규모 배상금을 물어야 할 처지에 놓인 ‘신반포15차재건축조합’이 기존 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 1500억원에서 1900억원으로 증액했다. 준공과 분양을 목전에 둔 상황에서 공사비 상승에 배상금까지 겹쳐 자금 부담이 커진 탓이다.

17일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 신반포15차재정비조합은 신한투자증권을 주관사로 1900억원 규모의 PF 대출을 받았다. 신한투자증권이 재건축조합에 공사비 등의 자금을 빌려주고, PF 대출채권을 특수목적법인(SPC)으로 넘겨 이를 기초자산(일종의 담보)으로 PF 유동화증권을 발행했다.

PF 대출의 만기는 6개월15일로, 오는 11월 초에 만기가 도래한다. 재건축 조합은 일반분양 등을 통해 들어오는 분양대금으로 대출 원리금을 상환할 계획이다. 대출이 상환되면 이 돈으로 유동화증권을 상환하는 구조다. 시공사인 삼성물산이 이번 PF 대출에 지급보증을 제공했다. 조합이 자금 부족 등으로 PF 대출을 상환하기 어려워지면 조합을 대신해 대출을 상환하기로 하는 신용공여 약정이다.

신반포15차재건축조합은 서울시 서초구 반포동 12 일원 주택 재건축 정비 사업의 시행사다. 삼성물산이 시공을 맡아 구축인 신반포15차를 허문 자리에 아파트 단지인 ‘래미안 원펜타스(브랜드명)’를 건설한다. 지하 4층~지상 최고 35층 높이의 아파트 6개동 전용 59~191㎡ 총 641가구를 공급할 계획이다.

삼성물산이 2020년 착공에 돌입했고 상반기 내 준공을 앞두고 있다. 조만간 조합물량을 제외한 292가구에 대한 일반분양을 실시할 예정인 것으로 알려졌다. 후분양 방식으로 진행되며 분양가는 평당 7000만~8000만원 수준이 될 것으로 관련 업계는 보고 있다.

신반포15차조합은 조달한 자금으로 기존에 KB증권을 통해 받은 PF 대출 1500억원을 상환하고 추가로 대출한 400억원을 추가 공사비 등으로 사용할 계획이다. 삼성물산이 오는 6월 아파트 준공을 완료할 예정인 가운데 공사비와 시장금리 상승으로 정비 사업에 대한 비용 부담이 커졌다.

시공사 교체로 인한 배상금도 조합 측의 자금 부담을 높이는 요인으로 지목된다. 재건축 조합은 2018년 대우건설을 시공사로 선정했다가 설계 변경과 공사비 증액 등으로 조합과 시공사 간 갈등이 생기면서 삼성물산으로 시공사를 교체했다. 이에 대우건설이 시공사 지위 확인을 위한 소송을 진행했고, 조합이 3심까지 거쳐 최종 패소한 상태다.

대우건설은 이미 사업장 공정률이 막바지 단계여서 시공권 반환을 요청하는 대신에 조합을 상대로 손해배상 소송을 추진하는 것으로 알려졌다. 손해 배상액은 조합에서 받지 못한 대여금, 초기에 투입한 공사비, 사업 이행시 예상 이익금 등을 합쳐 수백억원에 이를 것으로 전망된다.

IB업계 관계자는 "래미안 원펜타스는 분양 후 2개월 남짓 지난 6월부터 입주를 시작해 수분양자의 잔금 납부 일정이 상당히 빠듯하다"면서 "자금 사정이 충분치 않은 경우 청약을 망설일 수 있다"고 전망했다. 하지만 "국내 최상급지인 서울 강남 중심부에 위치하고 후분양임에도 불구하고 분양가 상한제를 적용받아 청약 경쟁률이 높을 것"이라며 "재건축 사업의 수익성 등을 고려하면 PF 대출 상환에는 문제가 없을 것"이라고 내다봤다.